Un bailleur qui met un appartement en location reçoit vite plusieurs dossiers, chacun composé de cinq ou six PDF : pièce d’identité, justificatif de domicile, contrat de travail, derniers bulletins de salaire, avis d’imposition. Les comparer prend du temps, et la tentation est forte de tout déposer dans ChatGPT ou Claude pour obtenir en une minute un tableau des revenus et des garanties de chaque candidat.
L’idée n’a rien d’absurde, et les particuliers ne sont pas seuls à l’avoir. Selon l’Insee, parmi les entreprises des activités immobilières employant au moins dix salariés, la part de celles qui utilisent une technologie d’intelligence artificielle a doublé entre 2023 et 2024, passant de 7 % à 14 %. Agences, administrateurs de biens et gestionnaires de patrimoine y voient un moyen de traiter plus vite des documents très répétitifs.
Seulement, un dossier de location concentre une quantité peu commune de données personnelles : identité, adresse, employeur, salaire, situation fiscale. Avant de le confier à une IA, il faut savoir ce que l’on a le droit de demander, ce que l’outil lit réellement dans un PDF et comment retirer proprement ce qu’il n’a pas besoin de voir.
Ce que le bailleur a le droit de demander au candidat
La liste est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Le bailleur peut demander un justificatif d’identité, un justificatif de domicile, des documents attestant l’activité professionnelle et des justificatifs de ressources, comme le dernier avis d’imposition ou les derniers bulletins de salaire. Une seconde annexe du même décret énumère ce qui peut être exigé du garant, selon des catégories comparables.
Cette liste est limitative : ce qui n’y figure pas ne peut pas être réclamé. La CNIL cite des exemples courants, comme la copie du livret de famille, la carte Vitale, les relevés de compte bancaire, le contrat de mariage, le jugement de divorce ou l’extrait de casier judiciaire. Le bailleur ou l’agence qui passe outre s’expose, selon l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros, ou 15 000 euros pour une personne morale.
Le principe sous-jacent est celui de la minimisation, au cœur du RGPD : ne collecter que ce qui est nécessaire pour décider. DossierFacile, le service public gratuit qui aide les candidats à constituer leur dossier, applique d’ailleurs un filigrane aux documents transmis. Le bailleur qui reçoit un dossier bien construit a tout intérêt à garder la même discipline lorsqu’il le retraite.
Ce qu’une IA lit vraiment dans un PDF
Un PDF n’est pas une simple photo de page. Il contient en général une couche de texte, placée à des coordonnées précises, et des éléments graphiques posés par-dessus ou par-dessous. Ce que l’œil voit à l’écran et ce qu’un programme extrait du fichier ne coïncident donc pas toujours.
Les éditeurs d’IA l’expliquent eux-mêmes dans la documentation de leurs API. Anthropic indique que, lorsqu’un PDF est envoyé à Claude, chaque page est convertie en image et que le texte de chaque page est extrait, les deux étant fournis ensemble au modèle. OpenAI précise de son côté que l’analyse d’un PDF place dans le contexte à la fois le texte extrait et les images des pages.
Autrement dit, l’assistant dispose de deux lectures du même document. S’il reçoit un avis d’imposition, il lit le revenu fiscal de référence, mais aussi le numéro fiscal, la référence de l’avis, l’adresse et le nombre de parts du foyer. Pour comparer des capacités de paiement, une petite partie seulement de ces informations est réellement utile.
Le piège du rectangle noir
Le réflexe le plus répandu consiste à masquer les zones sensibles avec un rectangle noir dessiné dans un lecteur PDF, ou avec le surligneur réglé sur le noir. À l’écran comme à l’impression, le résultat paraît parfait. Dans le fichier, en revanche, rien n’a été supprimé : le dessin s’ajoute au-dessus d’un texte qui reste intact et sélectionnable.
Le test est à la portée de tous. Il suffit de sélectionner la zone noircie, de copier, puis de coller le contenu dans un éditeur de texte. Si le nom ou le numéro réapparaissent, le caviardage n’en est pas un. Et puisque l’IA reçoit le texte extrait, elle lira ce que le rectangle cache et risque même de le recopier dans sa réponse.
Les PDF issus d’un scanner posent le problème inverse. Ils ne contiennent souvent qu’une image, sans couche de texte, et un rectangle fusionné dans l’image cache alors réellement l’information. Mais l’IA, capable de lire les images de pages, déchiffrera tout ce qui n’a pas été masqué, y compris des mentions en petits caractères que personne n’avait remarquées.
Caviarder un PDF correctement
Un vrai caviardage supprime le contenu du fichier au lieu de le recouvrir. Chez Adobe, la fonction s’appelle Biffer, et la documentation de l’éditeur précise qu’elle est disponible uniquement dans Acrobat Pro, Premium ou Studio. Elle fonctionne en deux temps : on marque d’abord les zones à biffer, puis on applique les biffures, qui sont alors supprimées et enregistrées dans un nouveau fichier.
Pour ceux qui n’ont pas de licence payante, des outils en ligne existent, mais il faut alors se demander où part le document. Un guide pas à pas montre comment caviarder un PDF avant de le confier à une IA, avec un essai sur un courrier de test et la vérification par copier-coller qui permet de s’assurer que rien ne subsiste sous les bandes noires.
On peut aussi procéder dans l’autre sens : plutôt que d’envoyer le PDF, ne copier que les passages utiles sous forme de texte. Une application de bureau comme Nonimo, sur Mac et Windows, remplace alors sur l’ordinateur lui-même les noms, numéros d’identité, IBAN et autres données personnelles par des marqueurs avant que le texte n’atteigne l’IA, qui travaille ainsi sans les données réelles du candidat.
Avis d’imposition, bulletin de salaire : ce qu’il faut masquer
Sur l’avis d’imposition, deux numéros méritent une attention particulière. Le numéro fiscal et la référence de l’avis, de treize chiffres chacun, sont les identifiants que la DGFiP fait saisir dans son service de vérification en ligne pour confirmer qu’un avis correspond bien au dernier émis. Le bailleur en a besoin pour cette vérification, pas l’IA chargée de comparer des revenus.
Sur le bulletin de salaire, le numéro de sécurité sociale et l’adresse personnelle n’apportent rien à l’analyse : le salaire net, l’ancienneté et la nature du contrat suffisent. Quant à la pièce d’identité, l’IA n’en a aucun besoin. Vérifier qu’un candidat est bien celui qu’il prétend être reste une opération humaine, qui se fait en regardant le document original.
La méthode la plus sûre consiste à garder les originaux dans un dossier protégé, à préparer une version caviardée pour l’analyse et à vérifier chaque fichier avant l’envoi. Elle prend quelques minutes par dossier. C’est peu au regard de ce qu’un bailleur doit à des candidats qui lui ont confié l’essentiel de leur vie administrative, et dont la plupart ne seront pas retenus.
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