Avant de quitter un logement et de remettre les clés au propriétaire, il est nécessaire de réaliser un état des lieux. Se déroulant généralement entre le bailleur, le locataire ou leurs représentants, cette opération permet de repérer les dommages sur les équipements de la résidence louée. En cas de désaccord, l’une des parties peut faire réaliser un état des lieux litigieux, également appelé constat locatif. Voici comment se déroule cette intervention.
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Qui réalise l’état des lieux ?
Qu’il soit réalisé à l’entrée ou à la sortie du logement, l’état des lieux nécessite la présence du locataire et du propriétaire. Dans le cadre de cette intervention à l’amiable, les 2 parties peuvent être représentées par des personnes mandatées. L’objectif principal de la visite est de constater les dégradations existantes dans l’appartement et celles occasionnées éventuellement par l’occupant durant le bail. Les vérifications portent ainsi sur le niveau d’usure des plafonds, du sol, des murs et des équipements installés dans chaque pièce.
Si des détériorations sont observées durant l’état des lieux de sortie, le bailleur est en droit de déduire les frais de réparation du dépôt de garantie versé par le locataire. Toutefois, pour attester d’une dégradation, le propriétaire doit se baser sur les constats effectués lors de l’intégration du logement. En l’absence de cette opération préliminaire, les vérifications effectuées à la fin du bail n’ont aucune valeur légale.
Bien que l’état des lieux à l’amiable ne nécessite pas l’intervention d’une tierce personne, le Code civil donne la possibilité aux parties de faire appel à un commissaire de justice. À travers cette démarche, les deux parties s’assurent de l’impartialité de la décision du professionnel. Par la même occasion, ils disposent d’une preuve légale à faire valoir en cas de litige.
Couple de propriétaires n’ayant pas hésité à joindre un huissier sur Aix-en-Provence pour régler un état des lieux litigieux
Le cas d’un état des lieux litigieux
L’état des lieux litigieux intervient lorsque l’une des deux parties n’approuve pas les constats réalisés à l’amiable. Ce désaccord se traduit par le refus de signer le document élaboré à l’issue de la visite. Pour régler le litige, la loi vous oblige, en tant que bailleur ou locataire, à contacter un huissier. Également appelé commissaire de justice, cet officier a pour mission de réaliser un nouvel état des lieux (constat locatif). L’intervention débute ainsi par la convocation des parties par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette invitation doit être transmise aux intéressés au moins 7 jours avant la date prévue pour le rendez-vous. Il n’est toutefois pas obligatoire de répondre à la convocation, bien que cette démarche soit conseillée afin d’éviter la comparution devant une instance juridique.
Durant le constat locatif, le propriétaire et le locataire ont l’opportunité de défendre leurs points de vue. Il revient cependant à l’officier de justice de constater les dégradations du logement et de produire un compte rendu qui sera signé par les deux parties. Un exemplaire du document final est transmis aussi bien au bailleur qu’à l’occupant (séance tenante ou par courrier recommandé).
Par ailleurs, contrairement à l’état des lieux à l’amiable, celui réalisé par un huissier de justice est impartial. Il ne peut donc être contesté par les parties. De plus, l’absence éventuelle du locataire, précisément lors de la remise des clés au propriétaire, n’invalide également pas la procédure. Concrètement, si l’ancien occupant ne répond pas à la convocation du commissaire de justice, le bailleur est autorisé à saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend son bien immobilier. Le magistrat constatera dans un premier temps le refus, puis désignera un officier compétent pour récupérer les clés.
Qui paye la réalisation d’un état des lieux ?
Lorsque l’état des lieux est réalisé à l’amiable par le biais d’un professionnel (agent immobilier ou officier), une partie des honoraires est payée par le locataire, dans la limite de 3 euros TTC par mètre carré. En revanche, en cas de constat locatif litigieux, les frais d’exercice de l’huissier sont partagés équitablement entre les parties. La rémunération du professionnel est en effet encadrée par le décret du 12 décembre 1966 qui a été modifié par l’arrêté du 23 février 2022. Elle varie non seulement en fonction de la superficie du logement, mais elle prend également en compte les prestations suivantes :
- la rédaction d’un acte officiel,
- l’envoi de la lettre de convocation,
- le déplacement sur les lieux du constat locatif.
À titre indicatif, pour un bien ayant une surface habitable de 50 mètres carrés (m²), les honoraires de l’officier de justice équivalent à 158,58 euros (TVA incluse). En ce qui concerne les logements ayant une superficie comprise entre 50 m² et 150 m², le locataire et le bailleur devront s’acquitter de la moitié de 180,28 euros. Par ailleurs, à la suite d’un état des lieux dans une résidence dont la superficie dépasse 150 m², l’huissier se verra payer une somme de 256,89 euros.
Comment éviter un litige lors de l’état des lieux ?
Il existe plusieurs solutions permettant d’éviter les désaccords et les recours juridiques à la suite d’un état des lieux. Que vous soyez un locataire ou un bailleur, vous pouvez saisir un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Mise en place par le pouvoir public, cette instance est chargée d’aider les parties à trouver une solution à l’amiable. Elle ne peut donc vous imposer aucune décision de justice. Il faut préciser que le recours à la CDC ou à un conciliateur est facultatif et entièrement gratuit.
Par ailleurs, pour éviter un litige lors de l’état des lieux de sortie, il est conseillé au propriétaire d’utiliser la grille de vétusté instaurée par la loi Alur. Il s’agit d’un document important à vérifier avant de louer un appartement, au même titre que le contrat de bail, le certificat d’habitabilité, l’assurance, etc.
La grille de vétusté est en effet un tableau qui est annexé à la convention de location dans le but de faciliter le chiffrage des dégradations qu’occasionne le locataire dans l’appartement. Elle permet également de déterminer les équipements qui s’usent naturellement et dont la réparation ne sera pas déduite du dépôt de garantie versée par l’occupant. Les responsabilités étant situées dès le début du bail, aucun désaccord ne s’observera à l’issue du contrat.