Vous désirez effectuer votre premier investissement locatif et vous recherchez des recommandations ? Entre la stratégie d’investissement et le financement, sans oublier la fiscalité, découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur les étapes à respecter pour procéder à un premier investissement locatif !
Table des matières
Comment financer un premier investissement immobilier ?
Depuis début 2019, les taux des crédits immobiliers proposés aux particuliers sont constamment en diminution. Ainsi, de plus en plus de Français pensent à l’achat d’un bien immobilier locatif afin de se faire un patrimoine, dans le but de baisser leurs impôts ou bien pour bénéficier d’un revenu additionnel, essentiellement via des mécanismes fiscaux comme la loi Pinel ou location meublée.
Effectuer un crédit immobilier est une phase primordiale pour un investissement immobilier locatif. Dans le but de profiter de la meilleure opération possible pour vous, vous devrez vous pencher sur une stratégie afin d’améliorer votre financement et optimiser les diminutions d’impôt.
1. Définir son budget pour un premier investissement locatif
Procéder à un premier investissement dans un bien à louer vous oblige à avoir une attention spécifique par rapport à votre budget d’acquisition. Souvent, vous devrez faire le choix d’une souscription d’un prêt immobilier pour pouvoir acheter.
Capacité d’emprunt, taux d’endettement, somme de l’apport personnel … Il ne faut rien laisser au hasard dans le but d’avoir un crédit immobilier.
Durant la conception du dossier financier, l’établissement bancaire considère 70 % à 80 % des éventuels futurs revenus locatifs dans la capacité de remboursement de l’emprunteur. Les 30 % restants sont quant à eux spécifiques à la couverture des aléas financiers en lien avec la location.
En amont, il est essentiel de vous renseigner sur les différents systèmes d’aides pour procéder à un investissement locatif tels que le mécanisme Pinel ou le Censi-Bouvard.
Le budget à envisager pour un investissement locatif change selon le bien immobilier avec lequel vous souhaitez faire un investissement. Il change par conséquent en fonction :
Le genre de bien : Désirez-vous investir dans une place de parking ou dans une habitation ? Si c’est plutôt le dernier, quel est le genre de logement : maison ou petite superficie ? Ces facteurs vont définir le tarif d’acquisition du bien immobilier.
La localisation du bien immobilier : Dans quelle ville ou village ? Quel est le quartier concerné ?
L’aspect qualitatif du bien immobilier : La localisation et le genre de bien, avec ou sans réalisation de travaux, définissent déjà la qualité du bien ciblé. En outre, vous devrez penser aux points forts souhaités pour votre bien dans le but d’améliorer sa future location (situé en rez-de-chaussée ou à l’étage, travaux de rénovation ou non, équipements ou non etc.).
Le tarif d’acquisition du bien immobilier dans lequel vous désirez investir n’est pas l’unique aspect sur lequel vous devez vous attarder dans la conception de votre budget d’investissement locatif. La totalité des frais en lien avec l’investissement doivent aussi être pris en compte. Pensez aussi aux droits de mutation pour un investissement dans de l’ancien et les frais de notaire pour un investissement dans du neuf. N’oubliez pas également le financement du crédit ainsi que la totalité des autres frais liés.
2. Cadrer le projet d’investissement locatif
Avant de tenter l’aventure de l’achat d’un bien, vous devrez définir votre projet d’investissement en prenant en compte plusieurs points que voici :
- Genre de bien (studio, appartement, maison, chambre en résidence étudiante ou senior) ;
- Localisation (agglomérations où investir, zones géographiques) ;
- Lieu : centre-ville, périphérie, etc ;
- Type de bien : ancien ou neuf ;
- Éventualité d’obtention d’avantages fiscaux (Exemples : Pinel, Denormandie ou encore Censi-Bouvard).
Il y a grand intérêt à dénicher des biens à forte valeur ajoutée si vous désirez effectuer un investissement.
3. Se renseigner sur la fiscalité de l’investissement
L’investissement dans l’immobilier locatif nécessite la déclaration des revenus locatifs aux impôts. Dans ce but, il y a différents régimes fiscaux.
Régime micro-foncier
Si le revenu foncier par an du propriétaire se situe en-dessous de la barre des 15 000 euros, il sera dans ce cas lié au régime micro-foncier. Cette solution d’imposition simplifiée demande uniquement de procéder la déclaration de votre revenu foncier dans vos impôts. L’administration effectue par la suite un abattement forfaitaire de 30 % en lien avec les frais de gestion du bien.
Régime réel
Si le revenu foncier par an d’un propriétaire se situe au-dessus de la barre des 15 000 euros, alors il est concerné par le régime réel. Avec ce dernier, il y a déduction des charges réelles (ces dernières sont les frais de travaux, de réparation ou encore les taxes foncières) afin d’avoir le résultat foncier.
Si le propriétaire dévoile un revenu en-dessous ou égal à un montant de 15 000 euros, le régime réel peut présenter bon nombre d’avantages. Vous désirez en apprendre plus avant d’effectuer un premier investissement immobilier ?
4. Rechercher l’investissement locatif
Lorsque vous connaissez votre budget d’achat et que ce dernier est parfaitement géré et maîtrisé, il est possible de débuter les recherches de bien immobilier répondant à vos attentes. Plusieurs interrogations arrivent à cet instant du projet, mais essentiellement en direction de quel genre de bien aller ? Un studio ? Un deux-pièces ou une habitation ayant une plus grande surface ? Une résidence de services ? Ou un logement afin de profiter d’un avantage fiscal ? La réponse à ces interrogations dirigera votre désir d’investissement locatif. Si votre besoin est de bénéficier du dispositif fiscal en loi Pinel, il est nécessaire de vous diriger vers les programmes de logements neufs. Si vous souhaitez obtenir une réduction d’impôts, il est nécessaire de prendre l’engagement d’une future location du bien durant une durée située entre six ans et douze ans.
Afin que votre investissement locatif demeure une véritable réussite, la localisation est le facteur clé à prendre en compte ! Faites le choix d’un lieu convenant à la location afin d’être certain d’obtenir un bon niveau de rentabilité. Dans ce but, nous vous recommandons vivement d’éviter le plus possible les périodes de vacances locatives. Optez pour des biens situés à proximité des transports en commun, dans un centre-ville d’agglomération etc. La demande pour ce genre de biens est conséquente. Pour les débutants, veillez à vous faire aider par des experts dans le domaine du conseil financier. Ainsi, vous éviterez le danger d’effectuer un investissement inadéquat.
5. Trouver un financement
Avant de définir quelle somme vous devrez emprunter, interrogez-vous sur l’apport personnel : quel montant allez-vous investir ? Souvent, il est recommandé de mettre un apport égal à 10% de la somme de la transaction dans le but de pouvoir couvrir les frais de notaire et ceux de garantie. Outre cet aspect informel, l’apport demeure une très bonne façon de montrer à votre banquier que vous êtes une personne sérieuse et responsable, pouvant se constituer une épargne et respecter vos promesses avec l’établissement bancaire.
Par rapport à un investissement locatif, la souplesse des banques sera plus grande puisqu’elles prennent en compte que ce crédit a pour finalité de vous faire obtenir plus d’argent. En plus, avoir un crédit sans apport va optimiser la rentabilité de votre investissement puisque cela va améliorer votre effet de levier.
Optimiser l’effet de levier
Financer l’acquisition d’un bien immobilier locatif sans apport va vous offrir la possibilité de bénéficier d’un effet de levier plus conséquent, et cela sur trois aspects :
- Le marché actuel est défini par des taux d’emprunt extrêmement faibles, situés en-dessous de 2%, tandis que votre investissement vous permettra de gagner certainement nettement plus ;
- Via le crédit, vous profiterez d’un point fort fiscal conséquent puisqu’il y a déduction des intérêts de la somme des loyers et par conséquent de vos revenus. Par conséquent, plus votre emprunt est grand, moins vous devrez régler d’impôts ! ;
- Emprunter est une assurance et une protection : s’il y a un décès, c’est à l’établissement bancaire de procéder au paiement de ce qu’il reste des mensualités tandis que ceux qui vont hériter auront le bien totalement payé en héritage.
Le crédit est moins coûteux et offre une protection face aux aléas de la vie et aux imprévus. Nous vous recommandons d’avoir recours aux services d’un courtier en immobilier afin de dénicher le prêt immobilier qui vous convient.
Dénicher le meilleur prêt via votre profil met du temps
Il vous faut dénicher le bon prêt, ce qui veut dire vous renseigner sur les différentes offres de prêt d’une multitude de groupes bancaires. Vous devrez effectuer une comparaison, faire votre choix et monter votre dossier. Ensuite, il sera nécessaire de prendre rendez-vous avec l’établissement bancaire et de débuter la négociation des termes du crédit. Vous avez 45 jours pour proposer un financement dès lors où vous faites la promesse d’acquisition du bien concerné auprès du vendeur.
Ce délai demeure extrêmement court, d’où l’avantage d’avoir recours aux services d’un courtier en immobilier pour franchir positivement cette étape. Un courtier en immobilier de type Pretto va en effet dénicher à votre place l’offre de prêt la plus pertinente selon votre profil, monter votre dossier, prendre rendez-vous avec l’établissement bancaire et négocier directement avec ce dernier. Ainsi, vous gagnez du temps et de l’énergie ! Le gain financier est aussi conséquent puisque le pouvoir de négociation du courtier va au-delà du vôtre : il pourra alors décrocher de meilleurs tarifs. Prenez en compte que les étapes dont nous vous parlons pour votre premier investissement sont non exhaustives.
Quels sont les risques de l’investissement locatif ?
Afin que votre investissement locatif réussisse, découvrez les cinq dangers majeurs de ce dernier. Si vous tenez compte de ces aspects et que vous avez recours à un courtier en immobilier, la réussite sera là !
Sous-évaluer les frais
Lorsque les loyers sont d’une somme identique aux échéances de prêt, il y a un autofinancement de l’investissement locatif : voici une idée reçue répandue puisque cela n’est pas vrai. En effet, il est nécessaire de prendre en compte les coûts liés tels que les charges non récupérables, les travaux, les impôts ou encore la taxe foncière. Prenez-le en compte lorsque vous effectuez un calcul du cash flow immobilier. En faisant cela, cela vous évitera les désagréables surprises !
Investir pour les points forts fiscaux
Procéder à un investissement seulement afin de profiter de baisses d’impôt n’est pas une bonne idée, puisqu’elles sont de genre éphémères. Quand l’avantage fiscal sera utilisé, vous verrez votre base imposable augmenter. Ainsi, votre profil sera compris dans une tranche marginale d’imposition supérieure, à part si vous revendez.
Parlons aussi du tarif de vente de biens immobiliers spécifiques, essentiellement en loi Pinel. Vous procédez à un achat sur le marché du neuf, à un tarif optimisé, car intégrant la baisse d’impôt et la TVA de 20 %, et vous faites par la suite une revente sur le marché de l’ancien. Prenez en compte le plafonnement des loyers, qui peut impacter négativement la rentabilité !
Acquérir un bien en cash
Un achat immobilier au comptant, c’est laisser de côté l’effet de levier du crédit. Grâce à un prêt immobilier et en échange d’un endettement moindre, vous vous servez de l’argent de l’établissement bancaire pour vous faire un patrimoine immobilier. Vous gardez par conséquent l’épargne pour procéder au financement de l’apport d’un autre investissement locatif, ou dans le but de la mettre sur des produits financiers rémunérateurs.
Surévaluer les loyers
Un loyer conséquent assure une rentabilité optimale. Or, pour cela, il est nécessaire que l’appartement ou la maison ait un preneur. Les candidats locataires ont sous la main une multitude d’annonces immobilières. Ainsi, ils ne régleront pas un montant plus conséquent que le tarif du marché locatif. Durant la période de carence ou de vacance locative, c’est à vous de régler les échéances de l’emprunt, sans pour autant profiter des loyers. C’est un point plus que négatif pour le rendement. Par conséquent, il faut vous positionner sur un tarif s’alignant par rapport au marché !
Ne pas penser à une protection de votre investissement
Sur le marché, il y a de multiples assurances offrant une protection par rapport à votre investissement locatif, telles que l’assurance loyers impayés ou la vacance locative. Concernant la garantie des loyers impayés et dégradations, nous vous recommandons de choisir l’outil social Visale, puisque ce dernier offre une entière gratuité. Concernant l’assurance vacance locative et avant de mettre une signature, effectuez une comparaison du coût bénéfice/risque et des différentes clauses du contrat. Mieux vaut prévenir que guérir ! Ainsi, prenez votre temps avant de signer quoi que ce soit.
